Thị trường căn hộ năm 2017 với những triển vọng thực tế

THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ 2017 VỚI NHỮNG TRIỂN VỌNG THỰC TẾ

Theo báo cáo thị trường Quý 4/2016 của CBRE Việt Nam, trong năm 2016, Nhà nước và các bộ nghành liên quan đã ban hành một số nghị định có thể tác động đến nhiều phân khúc khác nhau của thị trường. Trong số đó, phải kể đến Thông tư 06/2016/TT-NHNN, ban hành nhằm giảm sự phụ thuộc của nhà đầu tư vào tiền vay ngân hàng, do đó nhiều nhà đầu tư sẽ hướng đến các quỹ đầu tư tự nội địa, nhà đầu tư nước ngoài hoặc quỹ đầu tư nước ngoài. Thông tư này được dự báo sẽ tạo ra thách thức mới cho các nhà đầu tư nhỏ ở khắp các phân khúc bất động sản. Mặt khác, tín dụng cho người mua bất động sản lại tăng mạnh, ở mức 14,2% trong năm qua, cùng với tỷ lệ nợ xấu chỉ ở mức 2,6% và có thể giảm thấp hơn, theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM. Ngoài ra, nguồn vốn FDI và lượng kiều hối đổ về Việt Nam cũng tăng mạnh trong năm 2016, kỳ vọng sẽ hỗ trợ đà phát triển của thị trường BĐS trong năm tới.

Năm 2016 kết thúc với một quý khá bận rộn. Tại TP.HCM, 9.145 căn hộ được mở bán trong 28 dự án, trong đó 18 dự án mới. Tổng số căn mới mở bán trong năm 2016 đạt 39.419 căn, giảm 10% so với năm ngoái. Thị trường đang tự điều chỉnh để tiến đến cân bằng, chào đón một tỷ lệ lớn hơn ở phân khúc trung cấp (48% năm 2016 so vói 40% năm 2015 tại TP.HCM) và một tỷ lệ thấp hơn ở phân khúc cao cấp (30% năm 2016 so với 38% trong năm 2015). Xet về vị trí, thị trường căn hộ tại Tp.HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam. Khu vực phía Đông vượt qua phía Nam để trở thành tâm điểm nhờ sự cải thiện của cơ sở hạ tầng bao gồm: tuyến Metro số 1, xa lộ Hà Nội mở rộng, đường cao tốc trên cao TP.HCM , Long Thành-Dầu Dây và việc phê duyệt dự án sân bay Long Thành.

Theo báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam cho thấy, vào quý 4/2016, số lượng căn hộ bán được là 11.941 căn, tăng 52% so với quý trước và 11% so với cùng kỳ năm trước. Cả năm 2016 ghi nhận có tổng cộng 35.008 căn bán ra, giảm 4% so với năm trước. Số lượng bán ra gần bằng số lượng các căn được chào bán, chủ yếu đến từ các dự án mới. Thị phần trung cấp tiếp tục tiến triển tốt hơn 15.270 căn bán ra trong cả năm, chiếm hơn 40% tổng số căn được bán. Giá bán trung bình năm 2016 đạt 2.104 USD/m2, tăng 4,6% so với năm trước. Sự cải thiện về giá được ghi nhận ở mọi phân khúc, tuy nhiên nổi bật nhất ở phân khúc trung cấp.

Bà Dương Thùy Dung, giám đốc phòng Nghiên cứu và Tư vấn nhận định:”Khách hàng hiện tại được trang bị đầy đủ thông tin và yêu cầu cao hơn, họ không chỉ tìm kiếm một căn nhà mà là cả khu dân cư sinh sống ở đó nữa. Bàn giao đúng thời điểm là yêu cầu mặc định, ngoài ra các dự án mới cần có trang thiết bị tốt và đáp ứng được một cộng đồng lành mạnh.”

CBRE cho rằng, với các yếu tố vĩ mô tích cực như tốc độ tăng GDP khả quan, tỷ giá hối đoái ổn định và nguồi FDI dồi dào vào Việt Nam, đặc biệt vào thị trường bất động sản từ các nước Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, triển vọng thị trường căn hộ tại TP.HCM được dự đoán vẫn sẽ khả quan trong năm tới. Tổng số 43.861 căn dự kiến sẽ được mở bán trong năm 2017, trong số đó có 1.627 căn hạng sang đến từ 6 dự án ở trung tâm Tp.HCM, được kỳ vọng sẽ có những điểm nổi bật mới hơn. Phân khúc cao cấp vẫn sẽ chiếm tỷ lệ lớn với hơn 13.000 căn hộ chào bán.

CBRE dự báo thị trường năm 2017 sẽ tập trung hơn vào thị phần bình dân và trung cấp, với gần 40% tổng số căn mới chào bán thuộc phân khúc bình dân. Chủ đầu tư trong nước và các công ty liên doanh đang rất tích cực trong việc điều chỉnh dự án của mình sao cho phù hợp với xu hướng thị trường. Cụ thể, VinGroup có kế hoạch mở bán hai dự án phân khúc bình dân tại Quận 9 và huyện Bình Chánh. Quỹ đất sẵn có, cải thiện dường giao thông kết nối và nhu cầu nhu cầu cao ở các phân khúc này là những động lực chính. Tuy nhiên, việc lãi suất tăng, sự chấm dứt gói hỗ trợ mua nhà trị giá 30.000 tỷ đồng sẽ có khả năng làm giảm lượng cầu và tốc độ bán ở phân khúc căn hộ trung và cao cấp. Công tác phát triển cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ những người mua nhà lần đầu khi tạo ra giao thông thuận tiện hơn giữa các quận trung tâm và các quận ngoại thành.

Thị trường TP.HCM dự kiến sẽ duy trì tỷ lệ hấp thu cao trong giai đoạn 2017-2019, trong đó phân khúc bình dân, vốn dao động từ 40 đến 50%, dự kiến có thể đạt gần 60% vào năm 2017. Đối với phân khúc cao cấp, số lượng lớn căn mới chào bán và luật lệ huy động vốn được thắt chặt sẽ có thể là những yếu tố làm giảm đà bán. Phân khúc hạng sang được dự bán sẽ duy trì mức độ hấp thu cao ở mức trên 50%. Quỹ đất hạn chế ở khu vực trung tâm các dự án dân cư là một yếu tố quan trọng tăng cường sự hấp dẫn của phân khúc này. Khi giá của các dự án hạng sang tại TP.HCM vẫn còn thấp so với các thành phố khác trong khu vực, phân khúc này sẽ vẫn còn hấp dẫn đối với tầng lớp thượng lưu trong nước cũng như khách nước ngoài, đặc biệt khi quyền sở hữu nhà tại Việt Nam đã được nới lỏng đáng kể năm 2015 cho người nước ngoài.

Về giá, phân khúc hạng sang dự kiến sẽ tăng mạnh khoảng 7% so với năm trước nhờ sự ra mắt các dự án độc đáo với thiết kế đặc biệt và vị trí đắc địa. Bên cạnh đó, phân khúc bình dân và trung cấp sẽ tương đối ổn định với giá chỉ tăng dưới 3%, bởi người mua ở các phân khúc này khá nhạy cảm với điều chỉnh giá. Phân khúc cao cấp được dự kiến sẽ có mức tăng giá xấp xỉ 4%.

Tiêu chí phân loại căn hộ của CBRE:

– Hạng sang: Giá sơ cấp trung bình trên 3.500 USD/m2
– Cao cấp: Giá sơ cấp trung bình từ 1.500 – 3.500 USD/m2
– Trung cấp: Giá sơ cấp trung bình từ 800 USD – 1.500 USD/m2
– Bình dân: Giá sơ cấp trung bình từ 800 USD/m2.